El análisis de su valor recuperable se ha realizado comparando su coste histórico, reflejado en libros, con el valor de uso estimado a la fecha de cierre del ejercicio. Al estimar dicho valor de uso se ha tenido en cuenta nuestro conocimiento del mercado y juicio profesional, así como variables como el perfil de los arrendatarios, los flujos futuros de ingresos, el estado de conservación tanto del edificio como de sus instalaciones y la estimación de las reparaciones futuras necesarias. Todos estos datos se han ponderado para tener en cuenta las características específicas del mercado inmobiliario de Madrid capital, en el que se ubican dichas inversiones inmobiliarias. El valor razonable se determinó considerando los datos actuales sobre el precio del metro cuadrado en alquiler para oficinas comerciales situadas en la misma zona y con las mismas características. El precio de mercado es de 12,50 euros mensuales por metro cuadrado (11,50 euros mensuales a 31 de diciembre de 2022) que, aplicado a los 7.329 metros disponibles, nos da una valoración anual de 1.099.350 euros. Dicha valoración proyectada para los próximos cinco ejercicios supondría una entrada de flujos de efectivo de 5,5 millones de euros, valoración superior al valor en libros de 2.678.464,40 euros (en esta valoración la Sociedad ha sido extremadamente prudente al considerar un horizonte temporal limitado a los próximos cinco ejercicios). El valor catastral de este inmueble al cierre del ejercicio 2023, al igual que al cierre del ejercicio precedente ascendía a 14.214.998,70 euros, al igual que al cierre del ejercicio precedente, de acuerdo con la información proporcionada por la Sede electrónica del Catastro. Tanto al cierre del ejercicio 2023 como al cierre del ejercicio 2022 precedente el valor de uso estaba por encima del valor de coste por lo que no se tuvo que registrar ninguna corrección valorativa. Desglose de los gastos operativos generados por las inversiones inmobiliarias El importe de los gastos operativos relacionados con el inmueble que generaron ingresos por rentas en el ejercicio 2023 ascendió a 178.994,70 euros y a 175.639,97 euros en 2022 mientras que el importe de los gastos operativos que no generaron ingresos por alquiler ascendió a 489.131,82 euros en el ejercicio 2023 y a 465.681,51 euros en el ejercicio 2022. Los ingresos por el arrendamiento del inmueble sito en Llano Castellano ascienden a 487.523,26 euros en 2023 y a 476.686,46 euros en 2022. Por su parte, los costes repercutidos por Prim, S. A. a los arrendatarios ascendieron a 214.293,08 euros en 2023 y a 209.692,75 euros en 2022. Los gastos operativos que generan ingresos son aquellos gastos relacionados con el inmueble en cuestión que, siendo soportados por Prim, S. A., posteriormente se repercuten a los arrendatarios (Vigilancia, limpieza, comunidad, etc.). Los gastos operativos que no generan ingresos son aquellos gastos relacionados con el inmueble en cuestión que, siendo soportados por Prim, S. A., no se repercuten a los arrendatarios, siendo el más significativo la amortización del propio inmueble. Reconocimiento de los ingresos devengados por las Inversiones Inmobiliarias El grupo Prim reconoce los ingresos por arrendamiento de forma lineal, de acuerdo con el importe de las rentas acordado con los distintos arrendatarios. La información relativa a los arrendamientos operativos del Grupo se detalla en la nota 4.3 a los presentes Estados Financieros Consolidados. Cobros mínimos futuros La Sociedad calculó al cierre del ejercicio 2023 los cobros mínimos futuros con origen en los contratos de arrendamiento en vivos. Dichos cobros mínimos son los correspondientes hasta el vencimiento pactado para dichos contratos y ascienden a 1.240.691,60 euros (1.051.177,60 euros actualizados). Para el cálculo del importe correspondiente a los pagos mínimos actualizados se utilizó la tasa de actualización del Sector (WACC) en el que opera la compañía, cifrado en un 11,80% para el ejercicio 2023. El Grupo calculó al cierre del ejercicio 2022 los cobros mínimos futuros con origen en este contrato de arrendamiento. Dichos cobros mínimos son los correspondientes hasta el nuevo vencimiento pactado para dicho contrato (31/12/2025) y ascienden a 1.861.037,40 euros (1.495.101,64 euros actualizados). Para el cálculo del importe correspondiente a los pagos mínimos actualizados se utilizó, como tasa de actualización la del Sector en el que opera la compañía (WACC), cifrado en un 11,80% para el ejercicio 2022. 7. Inversiones inmobiliarias PRIM, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES 2023 PÁGINA 50
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