La renta se acomoda cada año a las variaciones que hubiere experimentado el Índice de precios de consumo (Conjunto nacional total), publicado por el Instituto Nacional de Estadística (u organismo que le sustituya) durante los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización o revisión. En cuanto a la duración de los contratos de arrendamiento, actualmente están en vigor los siguientes contratos de arrendamiento: - Contrato con una duración de cinco años contados a partir del 1 de enero de 2021, cuyo objeto es un total de 3.869 metros cuadrados y 34 plazas de garaje. - Contrato con una duración de tres años a partir del 14 de marzo de 2023, cuyo objeto es un total de 130 metros cuadrados y 2 plazas de garaje. - Contrato con una duración de un año a partir del 1 de septiembre de 2023, cuyo objeto es un total de 2217,78 metros cuadrados y 3 plazas de garaje. Análisis del deterioro y estimación del valor razonable a la fecha de cierre del ejercicio. Las Inversiones inmobiliarias se valoran, y aparecen reflejadas en el Estado Consolidado de Situación Financiera, a Valor de Coste. Al cierre de cada ejercicio se hace un análisis del posible deterioro comparando el valor histórico, reflejado en libros, con el valor recuperable, es decir, el mayor entre el valor razonable menos los costes de venta y el valor en uso. El análisis de su valor recuperable se ha realizado comparando su coste histórico, reflejado en libros, con el valor de uso estimado a la fecha de cierre del ejercicio. Al estimar dicho valor de uso se ha tenido en cuenta nuestro conocimiento del mercado y juicio profesional, así como variables como el perfil de los arrendatarios, los flujos futuros de ingresos, el estado de conservación tanto del edificio como de sus instalaciones y la estimación de las reparaciones futuras necesarias. Todos estos datos se han ponderado para tener en cuenta las características específicas del mercado inmobiliario de Madrid capital, en el que se ubican dichas inversiones inmobiliarias. El valor razonable se determinó considerando los datos actuales sobre precio del metro cuadrado en alquiler para oficinas comerciales situadas en la misma zona y con las mismas características. El precio de mercado es de 12,50 euros mensuales por metro cuadrado (11,50 euros mensuales a 31 de diciembre de 2022) que, aplicado a los 7.329 metros disponibles, nos da una valoración anual de 1.099.350 euros. Dicha valoración proyectada para los próximos cinco ejercicios supondría una entrada de flujos de efectivo de 5,5 millones de euros, valoración superior al valor en libros de 2.678.464,40 euros (en esta valoración la Sociedad ha sido extremadamente prudente al considerar un horizonte temporal limitado a los próximos cinco ejercicios). El valor catastral de este inmueble al cierre del ejercicio 2023, al igual que al cierre del ejercicio precedente ascendía a 14.214.998,70 euros, al igual que al cierre del ejercicio precedente, de acuerdo con la información proporcionada por la Sede electrónica del Catastro. Desglose de los gastos operativos generados por las inversiones inmobiliarias El importe de los gastos operativos relacionados con el inmueble que generaron ingresos por rentas en el ejercicio 2023 ascendió a 178.639,97 euros y a 175.639,97 euros en 2022 mientras que el importe de los gastos operativos que no generaron ingresos por alquiler ascendió a 489.131,82 euros en el ejercicio 2023 y a 465.681,51 euros en el ejercicio 2022. Los ingresos por los diversos arrendamientos del inmueble sito en Llano Castellano ascienden a 487.523,26 euros en 2023 y 476.686,46 euros en 2022. Por su parte, los costes repercutidos por Prim, S. A. a los arrendatarios ascendieron a 214.293,08 euros en 2023 y a 209.692,75 euros en 2022. Los gastos operativos que generan ingresos son aquellos gastos relacionados con el inmueble en cuestión y que, siendo soportados por Prim, S. A. posteriormente se repercuten a los arrendatarios (Vigilancia, limpieza, comunidad, etc.). Los gastos operativos que no generan ingresos son aquellos gastos relacionados con el inmueble en cuestión y, que siendo soportados por Prim, S. A., no se repercuten a los arrendatarios, siendo el más significativo la amortización del propio inmueble. 7. Inversiones inmobiliarias PRIM, S.A. SOCIEDAD INDIVIDUAL 2023 PÁGINA 162
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